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Trucs et astuces pour gagner un peu (ou beaucoup) d'argent :)

Trucs et astuces pour gagner un peu (ou beaucoup) d'argent :)

Journal d'un (simple) citoyen français souhaitant exposer ses (bonnes ou mauvaises) idées pour un avenir plus onirique... (ni arnaque ni sollicitation financière...!!). Une seule dépense : le temps ! :)

La SCIF... dernier acte :) enfin... acte 3 !!

En succession ? pensez- :)

En succession ? pensez- :)

Bonjour à toutes et tous !

De retour après ce court we cette fois (enfin... comparé au précédent !), je me reviens tout fringant ! ouah... le vieux mot :) Quoiqu'il en soit... c'était tout drôle, ce matin, d'arriver au boulot avec de la neige ! Et moi, cela me met de bonne humeur !! va savoir Charles... :)

Enfin...

je voulais poursuivre et finir (!!) de vous parler de la SCIF !

Etes-vous intéressé après mes quelques mots ? Est-ce trop complexe ? N'hésitez pas à me le dire !! Je suis évidemment preneur de toute remarque constructive !!

So... dans mon article précédent, je vous parlais, globalement, d'enrichir votre SCIF. Donc... poursuivons :

 

1. Donner... sans vraiment donner ;)

2. Ne perdez rien... !

3. Ne divisez pas !

4. Fonds baptismaux

5. La SCIF doit vivre :)

 

Aller... on dirait les 10 commandements non ? :)

C'est parti :

1. Donner... sans vraiment donner

Dernière astuce fiscale : vous pouvez donner de l’argent (virtuellement) à vos descendants dans le seul but d’optimiser (réellement) la fiscalité ! Tous les quinze ans, chaque parent peut donner 100 000 € à chaque enfant sans passer par la case fisc. Autant profiter au maximum de cet avantage… à condition d’en avoir les moyens ! Justement, grâce à votre Scif, vous allez opérer des donations d’argent quasi virtuelles (mais 100 % légales) de manière à optimiser cet
abattement. Et tout en gardant la main sur le blé !

Explications… Après constitution de leur Scif, un père et une mère de famille en ont donné la nue-propriété à leur fiston. Compte tenu de la décote de 20 % et de leur âge, la valeur de ce don s’élève, aux yeux du fisc, à 120 000 €. Comme chaque parent bénéficie d’un abattement, soit 200 000 € au total, tout va bien : il n’y a aucun impôt à régler sur cette donation… Mais regardez : la petite famille ne profite pas complètement de l’abattement puisqu’il lui reste un
« droit » à donner en franchise fiscale de 80 000 € (200 000 – 120 000). Bien entendu, l’idéal serait que les parents dotent la Scif d’un autre bien, afin d’en augmenter sa valeur. Seulement
voilà, pour l’instant, ils n’ont plus rien à mettre au pot… Mais il se trouve que, chaque mois, le couple verse 300 € dans un plan d’épargne logement ouvert pour leur bambin. Voici l’astuce : au lieu de continuer à épargner sur ce compte ouvert en leur nom, les parents vont déposer
l’argent sur le compte courant de la Scif. À chaque fois, la société enregistre une créance à leur égard. En clair, on note dans ses comptes qu’elle doit au couple la somme injectée. Une fois encaissée par la société, les gérants (qui ne sont autres que… les parents) placent l’argent dans un contrat de capitalisation, exactement comme ils le faisaient avec leur plan d’épargne. Mais où est l’astuce vous me direz ? Eh bien... Ici : il se trouve que les parents ont la possibilité de donner leurs créances – c’est-à-dire la dette de la société envers eux-mêmes
– à leur enfant. Le fiston se retrouve alors détenteur de la créance. Cela se traduit au bilan de la société civile par le remplacement d’une dette envers les parents, par une dette envers le fils, d’un même montant. En pratique, l’argent reste au sein de la Scif gérée par papa et  maman. Mais, en théorie, l’opération revient à donner de l’argent. L’astuce est ici : le fiston reçoit une somme, virtuelle pour lui certes, mais bien réelle pour le fisc. Car pour  l'administration, ça compte comme un don ! La donation annuelle de 3 600 € de créances par
exemple (300 € x 12) vient combler la réserve d’abattement. Pour autant, ces derniers gardent la main sur le magot !

Ainsi, en passant par la donation de tout ou partie de votre compte courant, vous restez seul maître à bord. Vous donnez donc de l’argent à vos enfants par avance (bénéficiant du coup de l’abattement fiscal) mais vos rejetons ne peuvent pas toucher à cet argent pour aller se payer le dernier iPhone ! Et pourquoi cette omnipotence ? Encore une fois parce que vous êtes le gérant de la société. Vous avez donc le champ libre pour investir ces sommes et les faire fructifier, comme vous le faites directement avec votre épargne personnelle. Bien entendu, la Scif peut rembourser tout ou partie des créances aux enfants, au gré de leur âge ou de leurs besoins. Mais, à chaque fois, et quel que soit le montant, ils recevront de l’argent sans impôt. Normal, le fisc avait déjà considéré l’enregistrement de la créance comme un don. Or il ne peut pas repasser deux fois au guichet !

 

2. Ne perdez rien... !

En logeant vos biens dans une Scif dont vous êtes le gérant, les autres associés – vos enfants ou leurs conjoints ! – ne pourront pas vous dépouiller. Pour préparer leur succession, la plupart des Français – du moins ceux qui y pensent – donnent directement la nue-propriété
de leurs biens immobiliers à leurs enfants et en conservent l’usufruit. Grâce à ce dossier, vous connaissez l’alternative : constituer une société civile immobilière, la doter de tout ou partie de votre patrimoine (dont votre épargne) et en donner la nue-propriété des parts (sauf une) à vos enfants. Mais une question demeure : d’un point de vue de la maîtrise de vos biens, quelle est la meilleure solution ? En clair, est-ce que donner votre Scif ne vous privera pas de la jouissance de votre logement et, surtout, de votre argent ? La réponse est claire : NON. La création d’une société civile va constituer un très bon outil de gestion de votre patrimoine dans la mesure où sa souplesse va vous permettre de toujours garder l’initiative. Outre ses avantages fiscaux et la sauvegarde de l’harmonie familiale, cet instrument vous offre en effet la faculté de transmettre tout ou partie de vos biens, existants ou à venir, en respectant votre propre tempo. Et, surtout, en vous laissant la possibilité de tenir à distance les prédateurs éventuels (si quelque chose - ou quelqu’un - vous déplaisait). Personne n’est à l’abri d’une pièce rapportée défectueuse ! Il n’y a ainsi aucun risque que vous finissiez sur la paille. Car une Scif ne vous prive pas de tout votre pécule, loin s’en faut. Elle constitue en outre un écran entre vous et les biens gérés, ce qui vous assure une certaine discrétion vis-à-vis des  personnes extérieures à la cellule familiale. Prenez votre temps ! Concrètement, vous n’êtes pas du tout obligé de tout transmettre en bloc d’un coup. Rien ne presse, hors la fondation de la Scif elle-même pour prendre date. Vous créez d’abord votre société ; vous la dotez ensuite, plus ou moins richement selon vos moyens, puis vous opérez des donations en nue-propriété
quand vous le jugez opportun. Sans perdre de vue néanmoins que vous n’avez la possibilité de gratifier vos enfants en franchise d’impôt qu’une fois tous les quinze ans. Par exemple, celui qui n’a qu’un enfant et une société civile familiale dont la valeur de la nue-propriété s’élève à 300 000 € devra opérer en deux temps : d’abord donner deux tiers des parts (soit l’équivalent
de 200 000 € afin de profiter de l’abattement de 100 000 € par parent) ; puis, quinze ans plus tard, le reste… Ainsi, pas d’impôt !

Pourquoi faut-il conserver une part pour vous ? Ensuite, quels droits aurez-vous sur « vos » biens détenus par la société ? La loi vous accorde de prévoir dans les statuts de la Scif que le gérant « jouisse des pouvoirs les plus étendus pour agir au nom de la société » et qu’il puisse accomplir tous les actes entrant dans son objet social. Ne vous en privez pas. En outre, les textes soulignent que « dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la société ». Cela étant, vous n’êtes pas gérant de
droit divin. Pourvu qu’ils respectent la loi et qu’ils soient adaptés, ce sont les statuts de votre société qui vous confèrent cette autorité. Voilà pourquoi, au moment de la création de la Scif, vous êtes avec votre conjoint – car il faut être deux pour lui donner vie (à la société) –, les
seuls associés en présence. Il vous appartient alors, avec l’aide d’un juriste, de tailler à vos mesures le costume à porter. Vous allez vous nommer cogérants pour une durée indéterminée. Vous assurerez ainsi la continuité du service si l’un ou l’autre se trouve indisponible. Et puis, vous allez prévoir que la nomination ou la révocation de la gérance ne sera valable que si elle est adoptée à l’unanimité des associés. Ensuite, au moment de la donation en nue-propriété à vos enfants, vous conserverez, vous et votre conjoint, au moins une part chacun en pleine
propriété. Pourquoi ? Parce que les parts détenues en usufruit ne vous permettent pas de prendre part au scrutin lorsqu’il porte sur la nomination ou la révocation des gérants. Sans ce droit, vos enfants pourraient vous envoyer paître ! En revanche, en conservant une part du
gâteau chacun en pleine propriété, vous devenez indéboulonnable puisque, sans votre propre
consentement, nul ne pourra vous révoquer. Unanimité oblige…

Cependant, si donner des biens à votre société et lui verser de l’argent est fiscalement très astucieux, un point reste en suspens : et si, plus tard, vous aviez besoin de blé à titre personnel ? Pas de soucis ! Il y a trois solutions qui vous permettent de récupérer de l’argent de la société sur votre compte courant. D’abord, souvenez-vous que toute somme que vous lui avez versée génère une créance à votre égard. Donc, tant que vous n’avez pas donné cette créance à vos enfants, vous êtes libre de récupérer l’argent à tout instant. Sous réserve bien
entendu que votre société dispose de suffisamment de trésorerie disponible ! Il vous suffit de vous rembourser par chèque ou virement. Cette fort simple décision de gestion vous appartient, profitez-en au besoin.

Autre moyen de récupérer un peu d’argent : vous avez le droit de disposer à votre guise des
revenus générés par les biens ou les placements logés dans la Scif. Pourquoi ? Parce que, souvenez-vous, vous êtes usufruitier ! Qu’il s’agisse de loyers, d’intérêts ou de plus-values de placements, vous êtes donc libre de les récupérer pour vous (ou de les laisser à la Scif afin de les réinvestir). Là encore, il conviendra de bétonner vos droits en précisant dans les statuts de la société que « si une part est grevée d’un usufruit, le droit de vote appartient au  nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l’affectation des bénéfices où il est réservé à l’usufruitier ». La disposition prend tout son sens dès lors qu’un peu de pépettes seraient
bienvenues pour compléter vos ressources personnelles, à la retraite par exemple. Lorsque la société civile gagne des sous (loyers, plus-values…), vous pouvez demander à l’assemblée générale de voter la distribution d’un dividende attaché à chaque part. Dans les faits, vous
n’aurez aucun mal à persuader les participants à cette réunion de vous suivre car, si les nus-propriétaires y assistent, en ce qui concerne l’affectation des bénéfices, seuls les usufruitiers (vous et votre conjoint) ont voix au chapitre. Autrement dit, vous voterez tous les deux pour verser des dividendes aux usufruitiers de la société, c’est-à-dire… à vous deux !
Vous devriez sans difficulté obtenir une bonne majorité des voix…

Enfin, troisième possibilité : si vraiment à un moment donné vous avez du mal à joindre les deux bouts, sachez que rien ne s’oppose à ce que votre Scif vous prête des sous. Des sommes que vous n’êtes pas vraiment tenus de rembourser si vous ne pouvez pas. Au cas où
vous laisseriez une ardoise, elle viendrait simplement diminuer la valeur du reste des biens que vous n’auriez pas encore transmis…

Et si vous n’avez pas de conjoint ? Pas de problème, demandez à un proche parent de constituer la Scif avec vous. Et cela tout simplement en prenant une seule part dans le capital de la société !

Pour finir... et si les parents se séparent ? Lorsque les deux parents sont cogérants de la Scif, qu’advient-il s’ils se séparent ? À défaut d’entente intelligente entre les deux ex, soit pour dissoudre la société, soit pour continuer à en gérer le patrimoine même en étant séparés, le recours au juge s’imposera. Ce dernier, saisi par un ou plusieurs associés, pourra nommer un tiers gérant que la Scif devra alors rémunérer. Une solution envisageable pour une Scif gérant un gros trésor. En fait, dans la plupart des cas, le juge prononcera la dissolution de la société, ce qui entraînera ipso facto la vente de son patrimoine. Les sommes recueillies seront ensuite réparties entre les associés au prorata de leurs droits.

Dernier conseil : Conservez tous les relevés. Votre Scif étant une personne à part entière, elle détiendra son propre compte bancaire (dont vous aurez la signature en tant que gérant). Il faut donc toujours penser à conserver les traces d’apports et de remboursements en compte courant, avec les preuves physiques des opérations. Pour cela, gardez précieusement les relevés de vos comptes bancaires et ceux de la Scif où apparaissent les mouvements entre les deux personnes (vous d’une part, la société d’autre part). Ce sont des preuves en cas de contestation. Pour plus de sûreté encore, faites figurer les soldes des comptes courants dans les procès verbaux des assemblées générales

 

3. Ne divisez pas !

Avec la Scif, vous limiterez en plus les risques de mésentente familiale… Dans bon nombre de familles, la transmission et le partage d’un patrimoine se fait sans heurts. Mais, lorsque la succession est mal préparée – ou mal reçue ! – des conflits d’intérêts apparaissent et les risques de dilapidation du patrimoine augmentent. Imaginez quatre frérots – parfois un peu… faux frères ! – qui héritent d’une maison de vacances pour laquelle les parents n’avaient rien prévu préalablement. À qui appartient la baraque ? En théorie, chaque frangin en possède un quart… en indivision. Selon la loi, le bien appartient à chaque héritier ; mais chacun dispose
de 25 % des droits « indivis ». Pas super clair ? Comprenez simplement que la bande des quatre a tout ; mais que chaque frangin ne peut pas disposer de sa part librement. Moralité, la fratrie est « condamnée » à s’entendre sous peine de voir la demeure vendue aux enchères.
sans la scif… Finalement, l’indivision est la solution la plus efficace pour fâcher tout le monde, ce qui est a priori l’inverse du but recherché ! Où est le problème ? Le voici : en indivision, légalement, la moindre décision concernant l’administration courante d’une maison (entretien, réparations urgentes…) doit être prise à la majorité des deux tiers des parts. Faites le compte dans votre famille et, sauf cas particulier de l’enfant unique qui devrait pouvoir s’entendre avec lui-même, vous constaterez que les risques de blocage ne sont pas à ignorer. Par exemple, si deux des quatre frangins souhaitent rénover la toiture de la maison qui menace de s’effondrer, il faudra qu’un troisième larron se joigne à leur projet. Faute de quoi, la situation sera bloquée et le palace menacera de devenir masure… La loi prévoit bien que tout ayant droit puisse prendre « les mesures nécessaires à la conservation du bien » mais à condition d’avancer l’argent tout en espérant… une indemnisation ultérieure ! En clair, si l’un des frères règle les réparations, les trois autres lui devront chacun le quart de la note. Sauf que cette indemnité ne
peut intervenir qu’au moment du partage définitif, donc des années plus tard. Ce n’est pas gagné…

… Un seul héritier peut donc mettre le bazar ! en indivision, le Code civil précise que tous les actes importants ne peuvent être décidés que par l’ensemble des indivisaires. Ainsi, pour vendre ou hypothéquer la demeure, les frères devront tous être d’accord ou… ne rien faire ! Un seul mouton noir et les trois autres devront revoir leur copie. Et s’il existe tout de même une solution pour passer outre l’opposition abusive d’un des « copropriétaires », elle passe par
un juge. Bonjour l’ambiance à Noël ! Toujours plus embêtant : paradoxalement, si un seul  enfant n’a que faire de la demeure héritée et souhaite s’en libérer rapidement, il va faire jouer l’article 815 du même code. Que dit-il ? Ceci : « Nul n’est censé rester dans l’indivision (…) et le partage peut toujours être provoqué. » Cela signifie qu’à n’importe quel moment, l’un des héritiers peut exiger le partage définitif de la succession. Si les autres indivisaires veulent rester dans l’indivision, ils doivent demander au tribunal d’attribuer son dû à celui qui le réclame et le dédommager. En clair, il faut payer celui qui fait bande à part ! Jusque-là, rien d’anormal… Sauf que, si les autres ne peuvent (ou ne veulent) pas mettre la main à la poche à ce moment-là, le navigateur solitaire aura alors le pouvoir de faire procéder à la vente aux enchères de la maison, par voie judiciaire. On appelle cela « une vente sur licitation ». Ce qui
n’arrangera vraiment pas l’ambiance à Noël ! Chaque indivisaire n’aura alors plus qu’un mois, à compter de l’adjudication, pour exercer son droit de préemption et se substituer à l’acquéreur… Une belle pagaille en perspective avec le risque d’être forcé de vendre, à vil prix, un bien familial à l’initiative d’un seul héritier, même ultra-minoritaire.

Avec la Scif, la majorité l’emporte : en pratique, une Scif met de l’huile et davantage d’équité dans les rapports entre enfants après que leur pleine propriété est reconstituée. C’est
justement parce que le patrimoine est détenu au travers d’une société que son organisation est favorisée. La raison en est simple : il sera toujours plus facile de partager des parts  sociales, c’est-à-dire du papier, qu’une baraque ! D’autant que le patrimoine transmis peut
comprendre d’autres biens difficiles à répartir en parts égales… En outre, la société  administrée par un gérant (d’abord le ou les parents ensuite l’un des héritiers) permet d’y voir clair dans les comptes. Au quotidien, la formule est bien plus souple : les associés décident à la majorité simple, fixent comme bon leur semble les pouvoirs du gérant en précisant ce qu’il peut faire (avec et sans leur accord), ont accès à des comptes actualisés et clairs, etc.
Tout le monde s’y retrouve ! Retour dans la maison des quatre frangins… Après la disparition des parents, chaque enfant détiendra un quart des parts de la société. La disparité de leurs moyens financiers sera plus facile à gérer. Une toiture à refaire pour 20 000 € ? Deux des frérots peuvent se partager la note : la Scif enregistrera instantanément une dette de 10 000 € envers chacun de ces deux associés, ou, ce qui revient au même, les deux garçons disposeront d’une créance sur la société. Dès que la société aura les moyens, par exemple en louant la maison de temps en temps, ils récupéreront ainsi leur argent. Autre sortie équitable : si un jour les associés décident de vendre la maison, la Scif se chargera de l’opération et ceux qui y ont mis des sous seront remboursés intégralement sans discussion. L’argent apporté  pourrait également faire l’objet d’une augmentation de capital. La procédure serait certes un peu plus lourde mais les payeurs recevraient alors immédiatement en retour : la société  mettrait en effet de nouvelles parts au bénéfice de ceux qui ont raqué. Ainsi, ils auraient certes financé les travaux mais se retrouveraient un peu plus propriétaires que les deux autres qui
n’ont rien voulu (ou pu) donner…

Et si l’un des enfants souhaite simplement quitter le navire ? Pas de problème mais il lui faudra céder ses parts. Les statuts des Scif prévoient souvent que les « actions » ne peuvent être détenues que par des membres de la famille. Celui qui veut prendre la poudre d’escampette devra vendre ses titres à ceux de ses frères qui souhaitent se porter acquéreurs. Leur prix sera fixé après évaluation de la société en tenant compte de l’apport des uns et des autres. Il est par ailleurs moins dispendieux de céder des parts de Scif que d’aller chez le notaire pour revendre son lot d’immobilier. Et cela revient moins cher. En effet, la vente de parts peut s’effectuer sous seing privé, donc sans l’intervention de l’officier ministériel à rémunérer. Mais surtout, si un mauvais coucheur émerge dans la bande, il ne pourra pas forcer la vente de la maison dans de mauvaises conditions pour une raison fort simple : elle n’est pas la sienne ! Il ne détient que des parts de la Scif qui, elle, se trouve être
la véritable propriétaire du bien.

 

4. Fonds baptismaux.

Mettre sur pied votre société civile familiale, c’est simple… avec un peu d’aide tout de même ! Je l'ai indiqué à mes parents et ils sont heureux aujourd'hui d'avoir pu travailler avec un juriste !
Allons bon... Comment constituer une Scif ? Eh bien... la création d’une société civile
immobilière familiale est peu contraignante malgré un certain formalisme. La société peut être constituée par acte sous seing privé ou par acte authentique chez un notaire. Il suffit d’être deux associés pour lui donner vie, en général les deux conjoints. Vous devez signer tous les deux un contrat écrit dénommé « statuts de la société », et hop, la Scif est née ! Les statuts mentionnent effectivement la forme de la société (société civile immobilière familiale), son objet (le plus large possible), son capital social (qui peut être versé à sa création ou après), sa répartition (souvent 50/50), le nombre de parts (d’une égale valeur). Ajoutez-y son nom,  l’adresse de son siège social (par exemple votre domicile), les modalités de son  fonctionnement, le système de répartition du résultat, etc. C’est sans aucun doute la partie la plus sensible à réussir, le reste relevant de pures formalités administratives.

Le tout ne vous prendra pas plus de trois mois. Ce délai court à partir du moment où vous prenez la décision de passer à l’acte, jusqu’à l’instant où votre société civile existe  juridiquement. En fait, les démarches administratives nécessaires n’étant pas très  compliquées, vous pourriez les réaliser vous-même en vous rendant au greffe du tribunal de commerce le plus proche. Il vous communiquerait l’ensemble des pièces dont vous auriez
besoin, ainsi que le formulaire de création à remplir. Puis vous suivriez le mode d’emploi… Préalablement, il vous aurait fallu ouvrir un compte en banque au nom de la société, y déposer
éventuellement son capital social. Le coût de cette création serait ainsi réduit à sa plus simple expression. À savoir les frais à payer au tribunal de commerce et ceux liés à la publication
dans un journal d’annonces légales. Soit, au total, moins de 300 € dans la meilleure des hypothèses. Cela étant, il est très vivement recommandé – pour ne pas dire plus – de ne pas mettre la charrue avant les boeufs : commencez donc par consulter un professionnel. Et là, vous pourriez tout à fait vous dire que ce n’est pas compliqué mais qu'il faut s’adresser à un expert. Contradictoire, non ? En principe, vous pouvez le faire seul… Mais, avant de franchir le pas, il faut bien vous assurer que le choix de la Scif est pertinent dans votre cas. Car, en matière de patrimoine, il y a autant de cas particuliers que de familles françaises ! Par  conséquent, avant de foncer bille en tête, la première chose à faire est de rencontrer un notaire, ou, mieux, un spécialiste de la gestion de patrimoine agréé : il doit justifier du statut de Conseil en instruments financiers (CIF) ! Pour cela, prenez contact avec une des associations de professionnels. Vous obtiendrez les coordonnées d’un pro, proche de chez vous. Avant de prendre rendez-vous, interrogez-le tout de même sur son expérience en matière de sociétés civiles. Car tous ne sont pas à la page sur la question (pas plus que ne le sont nombre d’avocats ou de notaires). L’interlocuteur choisi validera ensuite votre projet et, le cas échéant, le perfectionnera. Il vous aiguillera ensuite vers l’avocat ou le notaire le plus à même de réaliser les actes de constitution de votre société civile. L’un ou l’autre fera l’affaire. Tout dépend en fait de la nature de votre patrimoine… En effet, si vous faites l’apport d’un bien immobilier dès la constitution de votre Scif, vous n’aurez pas le choix : vous devrez passer par
un notaire. Ensuite, quel que soit l’homme de l’art, il vous aidera à sécuriser juridiquement votre initiative. En effet, la loi fondamentale de votre Scif sera fixée par ses statuts qu’il faut
particulièrement « border » sur plusieurs points. À commencer par l’objet de la société. Vous avez encore une fois intérêt à ratisser large pour vous ouvrir le plus de possibilités d’investissements (immobilier, portefeuille…). Il est très important de ne rien oublier car si vous omettiez, par exemple, de spécifier que la Scif pourra investir dans un contrat de capitalisation, aucun assureur ne vous acceptera le jour où vous souhaiterez franchir ce pas. Cela au simple motif que les statuts ne l’autorisent pas… Il faut également prévoir la meilleure manière de rester aux commandes de la Scif. Autrement dit, toutes les clauses qui pourraient limiter votre pouvoir de gestion, notamment après que vous en aurez fait la donation de la nue-propriété,
doivent être passées au peigne fin. Ainsi, prévoir que vous ne serez révocable ou que les statuts ne pourront être modifiés que par un vote unanime des associés consolidera
votre mission de capitaine. Autre exemple, si vous prévoyez de donner la nue-propriété à vos enfants mineurs, il conviendra de préciser toujours dans les fameux statuts qu’ils ne sont pas redevables des dettes de la société. Et ainsi de suite… En résumé, l’avocat ou le notaire va traduire vos désirs et objectifs en langage juridique. Il vous informera et vous conseillera utilement sur toutes les clauses appropriées. Voilà pourquoi le recours aux professionnels est plus que recommandé.

Côté coût... Lors de la constitution de la Scif, comptez de 1 500 à 2 500 €. Ces frais seront un
peu plus élevés si vous dotez votre société de biens immobiliers. Ce prix inclut évidemment toutes les opérations nécessaires à la création de la Scif. Notez que dans cette prestation,
la rédaction des statuts représente de loin le poste le plus onéreux. D’ailleurs, si vous proposiez à un avocat de se contenter de vous livrer les statuts, ses honoraires seraient à peine moindres. Donc autant prendre le menu complet pour vous débarrasser de toute la
paperasserie (ou presque). Si en plus, pour le coût, vous ajoutez un bien immobilier dans la
corbeille, le passage par un notaire pour la création de votre Scif devient obligatoire dès l’apport d’un bien immobilier (a fortiori de plusieurs). Outre les frais d’acte et de procédure, vous verserez donc des honoraires au profit de l’officier ministériel. Ses "émoluments" (j'adore ce mot...) sont calculés sur la valeur des biens apportés (pépettes ou bicoque). Mais la douloureuse s’arrête là. Ou presque ! Quand vous apportez un bien immobilier au capital, vous aurez aussi la contribution de sécurité immobilière à payer mais elle est très raisonnable : 0,10 % de la valeur du bien. Soit 150 € pour un appartement évalué à 150 000 € ! Mais attention : sachez que cet apport est considéré comme une vente sur le plan fiscal. Donc, lorsqu’il ne s’agit pas de votre résidence principale – qui, elle, est toujours exonérée –, il pourra entraîner l’imposition des plus-values éventuelles. Une remarque enfin : tous
ces frais ne viennent pas forcément réduire le gain, fiscal notamment, que la Scif procure. En effet, sans société civile immobilière, ne rêvez pas, vous auriez aussi des frais !

Si vous vous demandez si le fait d’apporter sa résidence principale ne présente pas un risque
si, plus tard, un associé gourmand voulait la récupérer, eh bien... en dehors d’une Scif, selon le droit commun, voilà comment ça se passe : quand la résidence principale est détenue par les conjoints, en cas de décès de l’un, l’autre détient automatiquement un droit viager  d’habitation. Les héritiers ne peuvent pas lui demander de débarrasser le plancher ! En  principe, cette protection saute avec le transfert de la résidence à la société civile. Voilà pourquoi vous devez être cogérant : parce qu’en organisant dans les statuts la cogérance de
la société civile (donc deux gérants, chacun ayant les pouvoirs les plus étendus), le conjoint survivant restera gérant de manière viagère. Donc, il aura tous les pouvoirs et personne ne pourra rien lui dire.

Attention.... si vous avez (bien) noté que l’apport d’un bien immobilier à la Scif est considéré comme une vente. Vous avez bien lu ! En effet la mairie pourrait faire valoir son droit de préemption ! Comme il y a cession, cela signifie que la commune sur laquelle se situe le bien peut effectivement exercer son droit de préemption. En clair, elle s’impose comme l’acquéreur
du logement à un prix fixé par le service des Domaines ou à celui du transfert s’il est inférieur. Il vous faut donc, d’une part, vérifier auprès de la mairie qu’elle n’a pas l’intention de préempter (posez-lui la question) et, d’autre part, ne surtout pas sous-évaluer le bien apporté au capital
de la Scif. Par exemple, vous comptez loger une maison dans la société civile. Elle vaut 200 000 € mais vous l’évaluez à 150 000 €. Mauvaise idée : si la mairie la préempte, elle pourrait
ne vous verser que ces 150 000 € ! Résultat, vous aurez vendu un bien qui vous est cher 25 % en dessous de sa valeur ! La tuile…

Pour finir, si vous vous demandez si le fisc peut venir mettre le nez là-dedans ! Ben oui…
comme dans tout le reste ! Mais les risques sont nuls à partir du moment où la société est normalement gérée. Il faut savoir que les avantages fiscaux et patrimoniaux procurés par l’utilisation d’une Scif ne sont limités que par l’abus de droit. En clair, aux yeux du fisc, cet abus est constitué quand vous avez recours à une société civile dans le seul et unique but de  minorer les droits de donation ou de succession. Ce dont, au passage, tout le monde profite quand même ! Cela dit, il incombe à l’administration d’apporter la preuve de cet abus. Quoi qu’il en soit, pour éviter toute remise en cause de votre structure, il vous suffira de faire vivre réellement la société, montrer qu’elle n’est pas fictive. Et si vraiment vous craignez parce que votre montage est complexe, il existe une astuce : vous pouvez vous mettre à l’abri du fisc en
demandant à votre notaire (ou à votre avocat) de mettre en oeuvre la procédure dite de « rescrit ». Elle consiste à faire valider par l’administration fiscale votre projet. Ça prend un peu de temps (six mois), mais ça garantit de toute inquisition fiscale !

Et si vous n’avez pas fini de payer le logement ? Pour constituer une Scif, vous allez réaliser des apports en numéraire (de l’argent) ou en nature (un immeuble par exemple). En contrepartie, vous allez recevoir des parts sociales de la société. On parle alors d’apports « à titre pur et simple ». Le numéraire est exonéré de toutes taxes tandis que l’immobilier n’est taxé qu’à 0,10 %. Reste le cas où vous apportez un bien dont vous avez financé l’achat par un emprunt qui n’est pas encore remboursé. Vous pouvez demander à la Scif la prise en charge du remboursement de ce crédit. En contrepartie, de votre apport, vous recevriez donc des
parts sociales auxquelles s’ajoute la prise en charge du prêt. Cette dernière est un apport « à titre onéreux ». Il est alors soumis aux droits d’enregistrement de 5,09 %. Par exemple, vous apportez un bien de 300 000 € grevé par un emprunt dont les remboursements à venir  représentent 100 000 €. Les droits se monteront alors à 5 090 € (100 000 x 5,09 %). Par  conséquent, si c’est votre cas, vous avez plusieurs options : payer ces droits s’ils sont  raisonnables ; doter la Scif du bien concerné plus tard (lorsque le crédit est remboursé) ; ou
retarder la constitution de la société…

 

5. La SCIF doit vivre :)

Il vous faut garder une trace de vos actes de gestion et prouver que les associés se réunissent régulièrement. Pas d’IS. La Scif pourrait payer l’impôt elle-même mais les sociétés
civiles immobilières optant pour l’impôt sur les sociétés (IS) sont rares. Le plus souvent il s’agit de structures importantes destinées à recevoir des biens professionnels ou à la gestion de  très grosses fortunes.

Même si elle n’est pas commerciale, vous devez prendre soin de votre société. Autant  procéder avec rigueur, votre projet ne s’en portera que mieux. Vous n’êtes pas obligé de tenir une comptabilité. Mais il vous faut des preuves d’activité si vous voulez être tranquille sur le plan fiscal comme sur le plan successoral, faites le minimum : un livre de recettes et de dépenses fera l’affaire dès lors que vous ne dépassez pas quelques écritures par mois. Si  votre patrimoine est composé d’actifs variés et complexes (emprunt en cours, assurances…),
vous pouvez recourir aux services d’un expert-comptable. Il vous en coûtera quelques  centaines d’euros par an. Ce prix incluant d’ailleurs le suivi juridique des temps forts de la société, le calcul des résultats annuels et la déclaration des revenus.

Attention, vous avez l’obligation de tenir une assemblée générale tous les ans et d’en rédiger le procès verbal. Parmi les décisions prises lors de cette réunion figurent, par exemple, celles concernant l’affectation des bénéfices. Si vous vous abstenez d’une telle réunion, tout tiers intéressé, notamment le fisc, peut à un moment donné évoquer le caractère fictif de votre  société. Le seul moyen de prouver son activité sociale est de remplir le classeur des  assemblées générales au greffe du tribunal d’instance ou de commerce. Ce classeur est  destiné à recueillir les procès-verbaux des AG dans l’ordre où elles se tiennent sans qu’il soit  possible de revenir en arrière ou d’enlever une page. La possession de ce registre constitue  donc une preuve d’existence de votre société. L’assemblée générale est convoquée par le  gérant qui en fixe l’ordre du jour. Tous les associés sont convoqués et, en cas de  démembrement, les nus-propriétaires aussi. Mais seuls les usufruitiers votent la répartition des bénéfices. Cela étant, dans une Scif, il n’est pas besoin de se réunir effectivement. En effet,  les décisions, consignées par écrit dans le fameux procès-verbal établi par le gérant, peuvent
être envoyées aux participants. Leur signature sert alors de preuve de participation à  l’assemblée.

Ensuite sachez qu’une société civile, de plein droit et sans option contraire, est dite fiscalement « transparente ». Cela signifie que la société civile ne paiera elle-même aucun impôt. Mais ne
rêvez pas, il faudra tout de même que quelqu’un passe à la caisse ! Ce sont les associés titulaires d’un usufruit qui sont imposables au prorata de leur nombre de parts. Ils sont imposés
exactement comme s’ils détenaient les biens en direct, c’est-à-dire différemment selon la nature du revenu. Si la société civile loue des immeubles, elle va réaliser un résultat foncier : donc à déclarer dans vos revenus fonciers ! Si elle a par ailleurs des actions cotées en
bourse, ce sont encore les associés qui les déclareront à titre personnel (dans la catégorie des revenus des valeurs et des capitaux mobiliers). Au bout du compte, tout se passe de telle manière que vous ne paierez pas plus d’impôt personnel en utilisant une Scif. D’ailleurs, seul l’usufruitier est redevable de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) calculé sur l’actif net de la Scif… et, cerise sur le gâteau, après décote pour non-liquidité de 20 % !

 

Voila...

pour résumer les bénéfices à monter votre SCIF (ou convaincre vos parents de le faire...) : avec une SCIF :

1. vous transmettez davantage à vos enfants SANS impôts !

2. vous évitez à vos enfants les pièges de l’indivision.

3. vous gardez le contrôle de votre patrimoine familial.

4. vous anticipez votre succession sans vous démunir !

 

Maintenant, c'est à vous ! Et encore une fois... je ne suis ni notaire, ni vendeur de solutions fiscales spécifiques (suis musicien et, un peu acteur, et un peu informaticien...même beaucoup...) !

Je vous souhaite de bien méditer sur ces derniers articles car le jeu en vaut vraiment la chandelle !!

Demain... ou après-demain (cela dépend de mon planning, du temps... :)), je reviendrai vous parler d'assurances... ou d'autres choses... nous verrons :) enfin... vous verrez :)

Bonne fin de journée à toutes et tous,

Bises

J. Parker

 

 

 

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